¿Comprar o rentar? Compara el patrimonio, no la mensualidad

Qué asume este modelo

Prefiero decirlo antes de que uses el veredicto: esto compara dos caminos con reglas constantes. No predice el mercado ni asigna valor a cómo quieres vivir.

1. Todo es nominal. No descuento inflación. Un peso del año 20 no vale lo que uno de hoy. Convierte el resultado con la calculadora de valor real.
2. Tasas constantes. Plusvalía, aumento de renta, rendimiento alternativo y tasa hipotecaria no cambian. En realidad ninguna es constante; la plusvalía es especialmente local y volátil.
3. Tasa fija. No modelo hipotecas variables, en UDIs ni INFONAVIT, cuyo crédito depende del salario y de la subcuenta de vivienda.
4. Sin ISR sobre la inversión. El portafolio crece bruto. En México puede haber retención e ISR real según el vehículo. Esto favorece sistemáticamente al que renta.
5. Venta de casa habitación exenta. Supongo la exención hasta 700,000 UDIs sobre el precio, si acreditas la vivienda ante notario y no la usaste en los tres años previos. Arriba de ≈ $6.16M muestro un aviso, pero no calculo el ISR del excedente.
6. Sin seguros. No incluyo daños ni vida exigidos por el banco. Juntos suelen rondar 0.3%–0.5% anual; sube mantenimiento a cerca de 1.4% si quieres aproximarlos.
7. Sin cuota de condominio. El promedio reportado fue $2,900 al mes en México y $3,200 en CDMX. Cubre áreas comunes y se suma al mantenimiento de la unidad. ComunidadFeliz vía Expansión, 2024.
8. Sin mudanza ni depósito. Ambos existen, son pequeños frente al resto y el depósito suele recuperarse. Omitirlos favorece levemente al que renta.
9. Sin pagos anticipados, refinanciamiento, vacancia ni remodelaciones. Cada uno puede cambiar materialmente el resultado.
10. Predial sobre valor de mercado. El predial real usa valor catastral. El 0.25% inicial ya intenta ajustarlo al valor de mercado; copiar una tasa catastral literal sobreestimaría el costo.
11. Renta anual; plusvalía mensual. La renta sube una vez por aniversario del contrato y la casa se aprecia mes a mes. Es una asimetría deliberada.
12. El rentero sí invierte. Es el supuesto más frágil. Si no vas a invertir el enganche y la diferencia cada mes, no uses ese supuesto para justificar la renta.
13. Sin valor para factores no financieros. No puntúo flexibilidad, estabilidad ni el riesgo de concentrar patrimonio en un activo indivisible, ilíquido y apalancado.