¿Conviene una hipoteca al 11% en México?

Una hipoteca al 11% conviene si vas a quedarte siete años o más, el costo completo de vivienda cabe en 25% de tu ingreso neto y conservas efectivo después del enganche. No es una tasa barata, pero tampoco es la que parece: con inflación de 4%, cuesta 6.7% real. Este artículo es sobre esa diferencia y sobre cuándo refinanciar. La cuenta completa de la casa de $2 millones (mensualidad de $16,515, intereses, costos de escrituración) está en cómo comprar casa en México; aquí no la repito.

Dónde está el 11% hoy

El comparativo de CONDUSEF del primer trimestre de 2026 ubica las tasas fijas de la banca grande entre 9.5% y 11.5%. Un 11% está dentro del rango, en la mitad alta. Si es lo que te ofrecen, cotiza en dos bancos más y usa el simulador hipotecario de CONDUSEF para comparar CAT, no solo tasa: comisión de apertura, avalúo y seguros pueden separar dos ofertas con la misma tasa por medio punto de CAT.

Tasa nominal contra tasa real

El banco te cobra 11% sobre pesos de cada año. Pero cada año esos pesos valen menos. La tasa real se calcula así:

(1 + tasa nominal) ÷ (1 + inflación) − 1 = (1.11 ÷ 1.04) − 1 = 6.73%

No es 11 − 4 = 7; la división importa cuando las tasas son altas. Con la meta de Banxico de 3% ± 1 punto, 4% es un supuesto razonable para 20 años, aunque no es una promesa.

La consecuencia práctica: una mensualidad fija pesa cada vez menos. Tomo la mensualidad de $16,515 del ejemplo enlazado (crédito de $1.6 millones, 11%, 240 pagos) y la expreso en pesos de hoy con 4% de inflación:

Año	Mensualidad nominal	En pesos de hoy
1	$16,515	$15,880
5	$16,515	$13,574
10	$16,515	$11,157
15	$16,515	$9,170
20	$16,515	$7,537

El cálculo es $16,515 ÷ 1.04ⁿ. Sumados, los 240 pagos son $3.96 millones nominales, pero en pesos de hoy equivalen a $2.74 millones. “Pagas más de dos casas” es cierto en pesos nominales y falso en poder de compra.

Dos advertencias. La primera: esto supone que tu ingreso sube al menos con la inflación; si no, la mensualidad pesa lo mismo cada año y el argumento se cae. La segunda: la inflación también sube el mantenimiento, el predial y las cuotas, que no están fijos como la mensualidad.

Cuándo conviene refinanciar

Refinanciar (portabilidad hipotecaria o subrogación de acreedor) conviene cuando se cumplen tres cosas: la tasa nueva es al menos un punto menor, quedan diez años o más de plazo y el ahorro supera los costos.

Con el mismo crédito de $1.6 millones al 11%, después de 60 pagos el saldo es de $1,453,023. Si mueves ese saldo a 15 años con otra tasa:

Tasa nueva	Mensualidad	Ahorro mensual	Ahorro en 15 años
10.0%	$15,614	$901	$162,136
9.5%	$15,173	$1,342	$241,594
9.0%	$14,738	$1,777	$319,948

Contra ese ahorro van avalúo, notario, comisión de apertura del nuevo banco y, en algunos contratos, penalización por prepago. Pide la cotización de esos costos por escrito; si suman menos de un año de ahorro, refinancia. Si te quedan cinco años de plazo, casi todo el interés ya lo pagaste y rara vez vale la pena.

La alternativa sin trámite es adelantar pagos a capital. Cada peso adelantado al 11% rinde 11% nominal garantizado, más que cualquier instrumento sin riesgo. Confirma que el contrato aplique los adelantos a capital y que puedas elegir entre reducir plazo o mensualidad.

Comprar o rentar, con esta tasa

La regla rápida es renta anual ÷ precio: con renta de $10,000 y precio de $2 millones, 6%. Menos de 4%, rentar suele ganar; más de 6%, comprar merece la cuenta completa. Esa cuenta incluye la tasa real que acabas de calcular, el rendimiento que dejaría el enganche invertido, mantenimiento, predial y los costos de entrada y salida; está en la calculadora de comprar contra rentar y el razonamiento en comprar o rentar: el modelo completo.

Antes de firmar, dos filtros que no cambian con la tasa: que la mensualidad sobreviva a una caída de 30% en tu ingreso, y que después del enganche te quede un fondo de emergencia. Y confirma que el banco o SOFOM que te presta esté en los registros oficiales con esta guía.